BoligAdvokatene
25 års erfaring innen bolig og eiendomsmegling.
AdobeStock_90610384.jpg

Feil og mangler

Kjøpt bolig med feil eller mangler? 

 

Det er svært mange boligkjøpere som oppdager at boligen de har kjøpt er beheftet med feil eller mangler. Ofte er feilen skjult og oppdages først en stund etter overtakelsen, gjerne i forbindelse med oppussing.  I en slik situasjon er det svært viktig å vite hvilke rettigheter du har som boligkjøper.

Reklamasjonsfristen

Det er Avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av eiendom, og utgangspunktet er at du må reklamere "innen rimelig tid" etter at mangelen er, eller burde vært oppdaget jfr. avhendingsloven § 4-19 . I mange tilfeller vil derimot mangelen først vise seg en god stund etter overtakelse, i slike tilfeller er det en absolutt reklamasjonsfrist på fem år.

Reklameres det for seint vil du følgelig miste retten til å gjøre kravet ditt gjeldende. Du bør derfor snarest mulig reklamere til selger og/eller selgers forsikringsselskap.

Solgt "som den er"

I de aller fleste tilfeller vil en eiendom være solgt "som den er", eller med lignende forbehold. Det betyr i utgangspunktet at selger ikke er ansvarlig for enhver feil eller mangel ved eiendommen.

Selv om eiendommen er solgt "som den er" eller med lignende forbehold, vil eiendommen ha en mangel ved brudd på selgers opplysningsplikt jfr. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Opplysningsplikten gjelder både ved manglende opplysninger og uriktige opplysninger.

Videre vil det foreligge en mangel dersom eiendommen er i "vesentlig dårligere stand" enn det kjøper hadde grunn til å regne med etter kjøpesummens størrelse og øvrige forhold jfr. avhendingsloven § 3-9.

Mangelen bør snarest mulig undersøkes og takseres av en kyndig takstmann, slik at mangelens omfang og karakter kan fastslås og dokumenteres. 

Hvilke rettigheter har du som kjøper?

  • Retting

Retting betyr at selger selv påtar seg jobben eller engasjerer andre til å utbedre mangelen. Dette skal i utgangspunktet skje for selgers egen regning. Retting kan nektes dersom det vil føre til en urimelig ulempe for kjøper eller dersom kjøper har særlig grunn til å motsette seg rettingen jfr. avhendingsloven § 4-10. Rettingen må også skje innen rimelig tid.

  • Prisavslag/ erstatning

Dersom det foreligger en mangel vil du som kjøper ofte ha et krav på et forholdsmessig prisavslag eller erstatning, avhengig av mangelens art og omfang.

Prisavslagets størrelse avgjøres etter en forholdsmessig vurdering, og vil som regel tilsi kostnaden ved å få mangelen utbedret jfr. avhendingsloven § 4-12.  Man kan også kreve mangelen erstattet dersom det foreligger et skyldansvar på selgers side jfr. avhendingsloven § 4-14. I slike tilfeller vil også kostnader utover den konkrete mangel kunne gjøres gjeldende overfor den ansvarlige selger.

Når eiendommen er "solgt som den er" eller med lignende forbehold vil det være et krav til mangelens art og omfang for å kunne gjøre et prisavslag/ erstatningskrav gjeldende overfor selger. Dette gjelder likevel ikke dersom selger har misligholdt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.