Det er svært mange som oppdager at boligen de har kjøpt er beheftet med feil eller mangler. Ofte er feilen skjult og oppdages først en stund etter overtakelsen, gjerne i forbindelse med oppussing.
ikke vent med å klage!
Det er Avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av eiendom, og utgangspunktet er at du må reklamere "innen rimelig tid" etter at mangelen er, eller burde vært oppdaget jfr. avhendingsloven § 4-19 . I mange tilfeller vil derimot mangelen først vise seg en god stund etter overtakelse, i slike tilfeller er det en absolutt reklamasjonsfrist på fem år.
Reklameres det for sent vil du kunne miste retten til å gjøre kravet ditt gjeldende. Du bør derfor snarest mulig reklamere til selger og/eller selgers forsikringsselskap.
NÅR FORELIGGER DET EN MANGEL?
Hovedregelen etter avhendingslova er at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det som følger av avtalen. Etter en lovendring i 2022 er det ikke lenger anledning til å selge boliger med generelle «solgt som den er»-forbehold. Dette betyr at boligens tilstand må vurderes ut fra hva du som kjøper kunne forvente, basert på eiendommens type, alder og synlige tilstand.
Selv om mangelen først viser seg etter overtagelse, er selger likevel ansvarlig dersom årsaken til mangelen forelå før selve overtakelsen.
Opplysningsplikt og arealsvikt
En av de vanligste årsakene til eiendomstvister er brudd på selgers opplysningsplikt. Det foreligger en mangel dersom du ikke har fått opplysning om forhold selger kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til de opplysningene som er gitt i salgsprospekt, annonse eller annen markedsføring.
DEN ØKONoMISKE TERSKELEN
Dersom boligen har en mangel må du som kjøper selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner. Beløpsgrensen kan betegnes som en form for egenandel. Overstiger mangelen dette beløpet kan du ha krav på prisavslag.
HVILKE RETTIGHETER HAR DU SOM KJØPER?
Retting
Retting betyr at selger selv påtar seg jobben eller engasjerer andre til å utbedre mangelen. Dette skal i utgangspunktet skje for selgers egen regning. Retting kan nektes dersom det vil føre til en urimelig ulempe for kjøper eller dersom kjøper har særlig grunn til å motsette seg rettingen jfr. avhendingsloven § 4-10. Rettingen må også skje innen rimelig tid.
Prisavslag/ erstatning
Dersom det foreligger en mangel vil du som kjøper ofte ha et krav på et forholdsmessig prisavslag eller erstatning, avhengig av mangelens art og omfang.
Prisavslagets størrelse avgjøres etter en forholdsmessig vurdering, og vil som regel tilsi kostnaden ved å få mangelen utbedret jfr. avhendingsloven § 4-12. Man kan også krev erstatning for indirekte tap dersom det foreligger et skyldansvar på selgers side jfr. avhendingsloven § 4-14. I slike tilfeller vil også kostnader utover den konkrete mangel kunne gjøres gjeldende..
Heving
Heving er den mest inngripende reaksjonen og krever at mangelen utgjør et vesentlig kontraktsbrudd. Ved heving går boligen tilbake til selger, og du får kjøpesummen tilbake. Terskelen for heving er høy og vurderes strengt av domstolene. Det er ofte snakk om omfattende feil som gjør boligen ubeboelig eller som er svært kostbare å utbedre.
FÅ DEKKET ADVOKATKOSTNADENE I DIN SAK
De fleste innbo- og villaforsikringer inkluderer rettshjelpsdekning ved eiendomstvister. Dette betyr at forsikringsselskapet ditt kan dekke store deler av utgiftene til advokathjelp i din sak.